Понятие кадастровой стоимости недвижимости известно каждому, кто хотя бы раз сталкивался с владением или арендой недвижимого объекта. Она предполагает государственную оценку рыночной стоимости недвижимости, на основе которой рассчитываются налоги. Главный недостаток такой оценки состоит в использовании усредненных данных, без учета индивидуальных особенностей каждого отдельного объекта. В итоге, кадастровая оценка может быть экономически необоснованной и превышать рыночную, как следствие, – арендатор или владелец недвижимости вынужден выплачивать большую сумму налогов, арендных платежей, штрафов за нецелевое использование, чем это установлено законом.
Однако, законодательством предусмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости и проведения процедуры переоценки. Любой собственник недвижимого имущества, считающий, что она была рассчитана некорректно, имеет право требовать ее пересмотр. Для этого физическому или юридическому лицу нужно обратиться в специализированную Комиссию или суд. При этом юридическое лицо не может сразу напрямую обратиться в суд, в отличие от физического лица. Важно заметить, что представлять интересы в административном суде могут только лица с высшим юридическим образованием.
Процедура снижения кадастровой стоимости достаточно затратная, поэтому многие владельцы недвижимости отказываются от нее, что не совсем логично. Как пишет «Адвокатская газета» (https://www.advgazeta.ru/mneniya/novoe-v-osparivanii-kadastrovoy-stoimosti/), имеется уже много положительных решений о взыскании судебных расходов с ответчика, то есть государством возмещается стоимость экспертиз и документов, которые оплачивал собственник недвижимого объекта для доказательства неправомерности оценки. Однако, самостоятельно добиться этого вряд ли получится.
Заручившись поддержкой профессионального юриста с опытом в данной сфере, можно не только снизить кадастровую стоимость, оспорить доначисление налогов (Оспаривание доначисления налогов в результате работы недобросовестных контрагентов (фирма-однодневка), но уменьшить расходы на сам судебный процесс. По данным Росреестра (https://rosreestr.ru/site/activity/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/), только в период с 1 января по 30 апреля 2019 года суды рассмотрели 1884 подобных иска и из них 94 процента удовлетворили. Шансы на успех очень высокие.
Основания для пересмотра фактической кадастровой стоимости
В практике юридической фирмы «РБК» в различных регионах России, самыми распространенными причинами переоценки кадастровой стоимости недвижимости являются:
- Первичная постановка на учет в органах Росреестра объекта недвижимости, после приобретения, получения в наследство (Принятие наследства). В таких ситуациях рекомендуется дополнительно проверить юридическую чистоты недвижимости (Проверка юридической чистоты недвижимости).
- Нанесение земельному участку вреда в следствии военных действий, природной стихии, потери почвой плодородности.
- Смена категории объекта недвижимости и его целевого назначения (Смена (перевод) категорий земельного участка (вида разрешенного использования/целевого назначения)).
- Серьезное превышение (от 30 процентов) кадастровой стоимости над рыночной на момент проведения государственной оценки.
- Неправильный учет площади помещений, границ участка при оценке (Пересмотр границ участка).
- Неправильная оценка строений, расположенных на оцениваемом участке.
Порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости
Для переоценки кадастровой стоимости, в первую очередь, если речь идет об юридических лицах, подготавливаются заявление, полный пакет документов, которые затем передаются в специализированную Комиссию. Следует заметить, что при переоценке в отношении юридического лица или ИП, внесение изменений в учредительные документы не потребуется (Внесение изменений в учредительные документы организаций всех видов, изменения в ИП). В обращении важно привести веские доводы, а также предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Как показывает собранная компанией «РБК» аналитика, от правильности подготовки документации во многом зависит, примет ли Комиссия удовлетворяющее вас решения и возьмется ли вообще рассматривать обращение.
Стоит отметить, что Комиссии изначально создавались, чтобы уменьшить количество исковых обращений, но так как они являются государственными органами, то далеко не всегда заинтересованы в уменьшении кадастровой стоимости. При получении отказа на переоценку, подается исковое заявление в суд, который назначает судебную экспертизу. Судебные органы являются незаинтересованной стороной, поэтому их решение полностью основывается на аргументации владельца недвижимости и результатах экспертиз. Именно поэтому важно сразу заручиться поддержкой квалифицированного юриста, знающего какие документы подавать в суд, как их правильно подготовить, какие сроки исковой давности и т.д.
Какие услуги вы получаете, обратившись в юридическую компанию «РБК»
Основные юридические услуги, на которые вы можете рассчитывать, обращаясь в юрфирму с 12-летним стажем работы на рынке недвижимости:
- привлечение квалифицированного и независимого оценщика недвижимости;
- анализ документации на недвижимость и перспективности уменьшения кадастровой стоимости;
- профессиональная консультация в сфере кадастровой оценки недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью (Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью);
- помощь в подготовке всех необходимых документов для подачи в государственную Комиссию и судебные органы;
- представление ваших интересов на всех заседаниях суда, контроль за исполнением решения суда (Исполнение решений суда (по любым категориям) через службу судебных приставов).
- оспаривание неправомерных судебных решений.