Сделки с землей, частными домами, квартирами связаны с определенной долей риска. Всегда можно допустить ошибки в оформлении документов или столкнуться с недобросовестным продавцом/арендодателем. В результате есть шанс остаться и без денег, и без недвижимости.

Выходом из ситуации является юридическая проверка чистоты объекта недвижимости непосредственно перед заключением сделки. Причем проводиться она не только при покупке/аренде на вторичном рынке, но и на первичном. Проверка предполагает анализ соответствия объекта градостроительным нормам, проверку технической документации, прав собственника, наличие/отсутствие обременений. Перечень того, на что следует обращать внимание представлен на сайте «Росреестра» (https://rosreestr.net/info/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvartiry-kak-osushchestvit).

Однако, как утверждает сам «Росреестр», при отсутствии опыта и специальных навыков, лучше не брать на себя обязанности по анализу и оцениванию рисков при заключении сделки по объекту недвижимости. Важно не только найти всю информацию по объекту сделки и ее владельцам, но еще и правильно интерпретировать. Сделать это могут только профессиональные юристы. Причем они не только проверят документальную и правовую чистоту, но и проведут переговоры с владельцем, заключат договор в полном соответствии с законодательством. При таком подходе можно не волноваться, что какая-то важная информация будет упущена или будут допущены ошибки.

Зачем нужно проверять недвижимость

Покупка/аренда недвижимости, как на первичном, так и вторичном рынке, чревата множеством проблем. Вот только некоторые неприятности, с которыми сталкивались клиенты юридической компании «РБК», не обратившись своевременно за помощью к квалифицированному юристу:

1. Появление наследников, которые намерены отстаивать свои законные права на недвижимость (Перераспределение долей наследников), оспаривать завещание (Оспаривание завещания) в судебном порядке. Основной риск покупателя в данном случае – признание сделки недействительной, то есть недвижимость придется вернуть, либо разделить с новоиспеченными наследниками.
2. Доверенность на продажу/аренду объекта недвижимости отозвана или оформлена не по закону. Итог – сделка заключалась с лицом, не имеющем на это право, поэтому она является недействительной и жилье, помещение придется вернуть обратно.
3. Наличие обременений. Если объект недвижимости находится в залоге или юридическое лицо пребывает в стадии банкротства (Банкротство юридического лица), то его могут изъять в пользу заимодателя.
4. Закрепление за помещением временно выписанных граждан (Установление порядка пользования жилым помещением, вселение/прописывание и принудительное выселение/выписывание). В итоге на законных основаниях в квартиру или в дом могут приехать жить бывший заключенный или, например, бабушка-пенсионер.
5. Неузаконенная перепланировка или неоплаченные задолженности по коммунальным услугам. Итог – необходимость погашения чужой денежной задолженности и приведения помещения в изначальный вид.
6. Нарушение прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, а также права проживания в доме или квартире (Определение местожительства ребенка). Итог – если нет согласия от органов опеки и законных представителей несовершеннолетних, то они могут оспорить сделку (Оспаривание сделок с недвижимостью).
7. Предоставление продавцом/арендатором фиктивных документов на объект недвижимости, незаконное изменение целевого назначения (Смена (перевод) категорий земельного участка (вида разрешенного использования/целевого назначения). В первом случае сделка признается незаконной, во втором нужно уплатить штрафы за нецелевое использование и вернуть объект в первоначальное состояние.

Количество подобных случаев очень много, но важно другое. Большинство из них можно легко избежать с привлечением опытного специалиста из юридической компании. Экономия на юристе чревата очень серьезными затратами, потерянным временем и нервами.

Отличия между риэлтерской, нотариальной и юридической проверкой недвижимости

Зачастую многие покупатели/арендаторы обращаются за помощью в оформлении договора купли-продажи/аренды к риелтору. Однако, согласно закону, он не несет ответственности за проводимую сделку, за исключением случаев, когда он самостоятельно нарушает законодательство. Агенты редко имеют юридическое образование и часто просто не знают, да и не хотят знать, как проверить недвижимость на обременение или предмет залога. Для них важно провести сделку, не особо вдаваясь в детали. Обычно агентства недвижимости ограничиваются отказом только в ситуациях, когда продавец/арендатор явно затягивает с предоставлением документов.

Нотариусы же только утверждают конкретные права, особо не проверяя не продавцов/арендаторов, не документа на недвижимость. Соответственно, только квалифицированные юристы из официальной юридической компании могут заниматься сделками по аренде и купле-продаже, проверять их юридическую чистоту.

Что включает проверка юридической чистоты объекта недвижимости компанией «РБК»

Обратившись в нашу юридическую фирму, независимо от региона России, вы получите:

• правовую консультацию от специалистов с 12-летним опытом работы в сфере недвижимости;
• полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью (Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью);
• проверку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, наличия у продавца/арендодателя прав на распоряжение имуществом;
• изучение истории объекта недвижимости, чистоты предыдущих сделок, наличия/отсутствия неразрешенных споров;
• анализ/составление договора аренды, купли-продажи (Составление и проверка/анализ договоров (любой направленности и тематики);
• проверку личности собственника, отсутствия ареста на объект недвижимости и других препятствий, которое могут привести к признанию сделки недействительной в будущем;
• иные услуги.

Понятие кадастровой стоимости недвижимости известно каждому, кто хотя бы раз сталкивался с владением или арендой недвижимого объекта. Она предполагает государственную оценку рыночной стоимости недвижимости, на основе которой рассчитываются налоги. Главный недостаток такой оценки состоит в использовании усредненных данных, без учета индивидуальных особенностей каждого отдельного объекта. В итоге, кадастровая оценка может быть экономически необоснованной и превышать рыночную, как следствие, – арендатор или владелец недвижимости вынужден выплачивать большую сумму налогов, арендных платежей, штрафов за нецелевое использование, чем это установлено законом.

Однако, законодательством предусмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости и проведения процедуры переоценки.  Любой собственник недвижимого имущества, считающий, что она была рассчитана некорректно, имеет право требовать ее пересмотр. Для этого физическому или юридическому лицу нужно обратиться в специализированную Комиссию или суд. При этом юридическое лицо не может сразу напрямую обратиться в суд, в отличие от физического лица. Важно заметить, что представлять интересы в административном суде могут только лица с высшим юридическим образованием.

Процедура снижения кадастровой стоимости достаточно затратная, поэтому многие владельцы недвижимости отказываются от нее, что не совсем логично. Как пишет «Адвокатская газета» (https://www.advgazeta.ru/mneniya/novoe-v-osparivanii-kadastrovoy-stoimosti/), имеется уже много положительных решений о взыскании судебных расходов с ответчика, то есть государством возмещается стоимость экспертиз и документов, которые оплачивал собственник недвижимого объекта для доказательства неправомерности оценки. Однако, самостоятельно добиться этого вряд ли получится.

Заручившись поддержкой профессионального юриста с опытом в данной сфере, можно не только снизить кадастровую стоимость, оспорить доначисление налогов (Оспаривание доначисления налогов в результате работы недобросовестных контрагентов (фирма-однодневка), но уменьшить расходы на сам судебный процесс. По данным Росреестра (https://rosreestr.ru/site/activity/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/), только в период с 1 января по 30 апреля 2019 года суды рассмотрели 1884 подобных иска и из них 94 процента удовлетворили. Шансы на успех очень высокие.

Основания для пересмотра фактической кадастровой стоимости

В практике юридической фирмы «РБК» в различных регионах России, самыми распространенными причинами переоценки кадастровой стоимости недвижимости являются:

1. Первичная постановка на учет в органах Росреестра объекта недвижимости, после приобретения, получения в наследство (Принятие наследства). В таких ситуациях рекомендуется дополнительно проверить юридическую чистоты недвижимости (Проверка юридической чистоты недвижимости).
2. Нанесение земельному участку вреда в следствии военных действий, природной стихии, потери почвой плодородности.
3. Смена категории объекта недвижимости и его целевого назначения (Смена (перевод) категорий земельного участка (вида разрешенного использования/целевого назначения)).
4. Серьезное превышение (от 30 процентов) кадастровой стоимости над рыночной на момент проведения государственной оценки.
5. Неправильный учет площади помещений, границ участка при оценке (Пересмотр границ участка).
6. Неправильная оценка строений, расположенных на оцениваемом участке.

Порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

Для переоценки кадастровой стоимости, в первую очередь, если речь идет об юридических лицах, подготавливаются заявление, полный пакет документов, которые затем передаются в специализированную Комиссию. Следует заметить, что при переоценке в отношении юридического лица или ИП, внесение изменений в учредительные документы не потребуется (Внесение изменений в учредительные документы организаций всех видов, изменения в ИП). В обращении важно привести веские доводы, а также предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Как показывает собранная компанией «РБК» аналитика, от правильности подготовки документации во многом зависит, примет ли Комиссия удовлетворяющее вас решения и возьмется ли вообще рассматривать обращение.

Стоит отметить, что Комиссии изначально создавались, чтобы уменьшить количество исковых обращений, но так как они являются государственными органами, то далеко не всегда заинтересованы в уменьшении кадастровой стоимости. При получении отказа на переоценку, подается исковое заявление в суд, который назначает судебную экспертизу. Судебные органы являются незаинтересованной стороной, поэтому их решение полностью основывается на аргументации владельца недвижимости и результатах экспертиз. Именно поэтому важно сразу заручиться поддержкой квалифицированного юриста, знающего какие документы подавать в суд, как их правильно подготовить, какие сроки исковой давности и т.д.

Какие услуги вы получаете, обратившись в юридическую компанию «РБК»

Основные юридические услуги, на которые вы можете рассчитывать, обращаясь в юрфирму с 12-летним стажем работы на рынке недвижимости:

• привлечение квалифицированного и независимого оценщика недвижимости;
• анализ документации на недвижимость и перспективности уменьшения кадастровой стоимости;
• профессиональная консультация в сфере кадастровой оценки недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью (Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью);
• помощь в подготовке всех необходимых документов для подачи в государственную Комиссию и судебные органы;
• представление ваших интересов на всех заседаниях суда, контроль за исполнением решения суда (Исполнение решений суда (по любым категориям) через службу судебных приставов).
• оспаривание неправомерных судебных решений.

Каждая сделка с недвижимостью, будь то покупка-продажа, обмен, аренда, дарение или приватизация требует повышенного внимания, так как стоимость недвижимых объектов достаточно высокая, и любая ошибка способна привести к потере финансовых сбережений или ценного имущества. Чаще всего люди пытаются совершить сделку самостоятельно или через риэлтерское агентство, но ни та, ни другая сторона, обычно не знакомы со всеми правовыми аспектами. Только полное юридическое сопровождение способно обезопасить от мошеннических схем, недобросовестных покупателей/продавцов/арендаторов.

Однако, выбор следует делать только в пользу квалифицированных юристов. Сегодня, как пишет издание «Комсомольская правда» (https://www.kp.ru/guide/soprovozhdenie-sdelki-s-nedvizhimost-ju.html), рынок юридических услуг в сфере недвижимости представлен большим количеством предложений, но далеко не все из них принадлежат квалифицированным специалистам. Не стоит рассчитывать, что на бесплатной консультации можно получить всю необходимую информацию. Рабочее время настоящих профессионалов всегда оплачивается.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью рекомендуется доверять юридическим фирмам, где в штате работает минимум несколько юристов по недвижимости. Один, даже очень хороший юрист, не может быть специалистом по всем направлениям. Например, в компании «РБК» есть юристы по купле-продаже квартир, обмену, долевому строительству, а каждый тип сделки рассматривается профильным специалистом.

Почему важно квалифицированное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение подразумевает оценку и устранение возможных рисков, связанных с заключением сделки по недвижимости. Их, как показывает опыт юристов «РБК», не так уж и мало:

1. Нахождение собственника недвижимости в процедуре банкротства.
2. Наличие прав на проживание в квартире или доме у третьих лиц.
3. Наличие наследственных прав на недвижимый объект (Перераспределение долей наследников).
4. Отсутствие у продавца/арендодателя достаточных прав на полное распоряжение имуществом. Например, в ходе развода один из супругов имеет право на квартиру, а второй супруг без ведома ее продал (Раздел имущества супругов).
5. Нахождение объекта недвижимости в залоге и т.д.

Все это может привести к признанию сделки или договора недействительными. Также в ходе сделок с недвижимостью возможны проблемы с завышением стоимости. Например, в практике компании «РБК» происходили случаи в нескольких регионах России, когда продавцы перед продажей резко меняли целевое назначение (Смена (перевод) категорий земельного участка (вида разрешенного использования/целевого назначения), чтобы увеличить фактическую стоимость недвижимости. Распространенной является и схема с задатком: покупатель/арендатор вносят предварительный взнос для так называемого бронирования имущества, не подтверждая факта передачи денег договором. Как итог, продавец/арендодатель пропадает с деньгами, а доказать их вину очень сложно. С привлечением опытного и квалифицированного юриста подобные ситуации попросту невозможны, так как он знает, как действовать в каждой конкретной ситуации.

Какие преимущества дает юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

При продаже/сдаче в аренду своего имущества продавец/арендодатель несет риски не только по возможной потере вырученных денежных средств, но и лишении/порче собственности.  Грамотный юрист в таких случаях позволит вам, как продавцу/арендодателю получить всю сумму, составит правильный с точки зрения закона договор с подробным описанием степени участия и ответственности каждой стороны в сделке или изучит на правомочие уже имеющийся. При сопровождении сделки вам гарантируется, что в договоре нет «подводных камней», что денежные средства зачисляться в полном объеме, а сделку не признают ничтожной. Также специалист правильно оформит получение задатка, чтобы покупатель/арендатор не могли обвинить вас в незаконном присвоении.

Не меньшую выгоду дает привлечение юриста к осуществлению сделки с недвижимостью покупателю/арендатору. Он оценит насколько покупка/аренда недвижимости выгодна, есть ли риски ее отчуждения, нет ли обременения, поможет оспорить кадастровую стоимостью, тем самым уменьшив налоговые отчисления или арендные платежи (Пересмотр (переоценка, оспаривание) кадастровой стоимости недвижимости). Также без юриста по сопровождению сделок с недвижимостью не обойтись при ипотечных договорах, при приобретении залоговых квартир и затрагивании сделкой прав третьих лиц.

Список услуг, которые вы получаете, доверяя сделки с недвижимостью юридической компании «РБК»

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью нашей фирмой включает:

• профессиональную консультацию от специалистов в сфере недвижимости с 12-ти летним опытом;
• экспертизу правоустанавливающей документации, оценку рисков сделки;
• подготовку договора купли-продажи, аренды или его анализ (Составление и проверка(анализ договоров (любой направленности и тематики);
• проверку юридической чистоты объекта недвижимости (Проверка юридической чистоты объекта недвижимости);
• проведение переговоров с покупателем/продавцом, арендатором/арендодателем, риелторами, агентствами недвижимости и другими сторонами процесса, помощь в разрешении конфликтных ситуаций;
• помощь в регистрации имущественных прав, внесении изменений в учредительные документы (Внесение изменений в учредительные документы организаций всех видов, изменения в ИП);
• расторжение и оспаривание договоров в судебных органах (Оспаривание сделок с недвижимостью);
• иные услуги.

Оспаривание сделок с недвижимостью представляет собой процедуру, в ходе которой признается, что совершенная сделка (обмен, продажа и т.д.) с конкретным объектом недвижимости является недействительной. Это возможно не только в случаях выявления мошенничества, но и при других обстоятельствах, когда не были соблюдены права сторон, нарушена процедура оформления.

В последние несколько лет, как сообщает правовой портал Право.ru (https://pravo.ru/story/206389/) признание сделки недействительной можно лишь при реальном нарушении прав одной из сторон сделки и наличия у нее соответствующих доказательств. К тому же, нельзя оспаривать сделку, если раньше в аналогичных ситуациях вы признавали положения договора как действительные.

На законодательном уровне регулярно дополняются или меняются положения о том, кто может оспаривать сделки по недвижимости, какие сроки исковой давности. Без знаний актуальных законов и нюансов судебного процесса, шансы оспорить сделку самостоятельно стремятся к нулю, особенно, если вторая сторона привлекла квалифицированных адвокатов. В подобных ситуациях важно заручиться поддержкой опытных юристов и лучше это сделать как можно раньше. Так, статистика дел юридической компании «РБК» показывает, что вероятность выиграть дело значительно выше, если не предпринимать попытки самостоятельных судебных разбирательств, а сразу обратиться к специалистам, предоставив все документы по сделке с недвижимостью.

В каких случаях следует обращаться к юристу

Самые распространенные причины оспаривания сделок с недвижимостью:

1. Совершение сделки происходило с участием представителя юридического лица, не имеющего на это необходимых полномочий.

2. Совершение сделки с юридическим лицом, не обладающим разрешением на конкретный вид деятельности.

3. Заключение сделки под влиянием заблуждения, угрозами, насилием.

4. Совершение сделки с недееспособным гражданином (Признание дееспособности, лишение дееспособности), в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, малолетними гражданами.

5. Заключение сделки с нарушением прав несовершеннолетних.

6. Появление «скрытого» собственника. После заключения сделки выясняется, что на недвижимость имеют права и другие лица, например, в ходе оспаривания (Оспаривание завещания) или перераспределения наследства (Перераспределение долей наследства). В юридической практике «РБК» также часто встречаются ситуации, когда в ходе развода (Раздел имущества супругов) один супруг быстро продает квартиру, хотя права на нее имела и вторая сторона.

7. Нахождение имущество под арестом или в залоге. В таких случаях оспорить сделку может и исполнительная службу, в ходе процесса взыскания долгов (Взыскание долгов с физического (юридического лица)).

8. При инициировании третьей стороной процесса пересмотра границ земельного участка (Пересмотр границ земельного участка).

9. При допущении в договоре купли-продажи ошибок.

Данный список не является полным и его можно продолжить, например, включив мошеннические сделки. При совершении сделок через подставные лица или по поддельным документам производится не только оспаривание договора купли-продажи, но и возбуждение уголовного дела. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, специалисты компании «РБК» рекомендуют при осуществлении операций с недвижимостью сразу привлекать квалифицированных юристов, обладающих опытом в данной области (Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью). Они проверят объект, который вы покупаете (Проверка юридической чистоты объекта недвижимости), и помогут правильно оформить документы, если вы продаете.

Как происходит процедура оспаривания сделок с недвижимостью

Если вы уверены, что есть веские причины оспаривания имущественной сделки, то вам нужно выполнить ряд действий, предусмотренных действующим законодательством. В первую очередь, следует собрать доказательства и составить исковое заявление. Чем больше фактических сведений и полнее комплект документов, тем больше шансов выиграть дело в суде. Далее вы несете документы и иск в суд и начинается судебное разбирательство. В его рамках необходимо пройти все инстанции – от предварительных заседаний до вынесения решения. В некоторых случаях оно может быть неудовлетворительным. Если вам показалось, что оно несправедливое, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Привлечение квалифицированного юриста, специализирующегося на спорах с недвижимостью, как упоминалось выше, позволит кардинально увеличить ваши шансы на оспаривание сделки, возврат денежных средств или недвижимости в собственности. Во-первых, с помощью юриста можно существенно сократить временные затраты. Так, судебные заседания обычно назначаются на рабочее время в будние дни, и вы не всегда сможете на них присутствовать, в отличие от адвоката.

Во-вторых, только юрист, разбирающийся во всех тонкостях законодательства и сделок с недвижимостью, сможет найти достаточные подтверждения и основания законности ваших требований для признания сделки незаконной. Опытный специалист также поможет избежать рисков, связанных с допущением ошибок в документации, которые нередко становятся причиной отказа в приеме искового заявления.

Комплексные меры по оспариванию в суде сделок с недвижимостью, которые вы получите, обратившись в компанию «РБК»

Доверяя юридической фирме «РБК», вы можете рассчитывать на:

• исчерпывающие консультации по вопросам оспаривания сделок с недвижимостью;

• анализ вашего дела и шансов на положительный исход;

• сбор доказательной базы и составление иска;

• подачу искового заявление в суд, рассылка копий иска заинтересованным лицам;

• подачу заявления о необходимости обеспечения иска (Обеспечение иска);

• проведение переговоров с лицами, которые участвовали в сделке;

• представление ваших интересов во всех судебных инстанция;

• оспаривание судебного решения, если оно является несправедливым;

• противодействие затягиванию судебного процесса тем, на кого вы подали в суд (Затягивание судебного процесса).